Økt formuesverdi bolig

Formuesverdien for bolig har vært mye diskutert i mediene etter at Stortinget vedtok endringer i hvordan den blir beregnet. Fokuset i media har spesielt vært på pensjonister som har fått økt sin formuesskatt betydelig etter at formuesverdien på boligen deres økte med mange millioner kroner.

Vi har hentet inn salgsannonser fra Finn og sammenlignet prisantydning med faktisk formuesverdi. Slik ser vi hvordan verdsettelsen treffer i praksis.

Analysen vår sier ingenting om hva som er rett skattesats eller om de fastsatte verdsettelsesrabattene (75% opp til 10 millioner kroner og 30% over) er rett nivå. Den ser kun på om formuesverdien er korrekt i forhold til dagens mål, eller om endringene var nødvendig.

Vi har også undersøkt om økningen faktisk skaper økonomiske problemer for enkelte pensjonister, og om noen må selge boligen på grunn av endringene.

Publisert: 2. februar 2026Skrevet av: Asle Olsen

Metode

For å vurdere om formuesverdien er satt korrekt, og hvilke prissjikt som eventuelt kommer best ut, har vi hentet ut og analysert data fra et stort antall boliger som er til salgs på Finn.no. Vi har hentet data fra alle boliger med en prisantydning på over 20 millioner kroner (ca. 170 stk), og rundt 200 boliger fra hvert av intervallene 10-20 millioner kroner, 5-10 millioner kroner og under 5 millioner kroner.

Fra Finn-annonsene har vi hentet inn prisantydning, formuesverdi, boligtype byggeår, størrelse og adresse. Prisantydningen har vi brukt til å regne ut hva formuesverdien skulle vært, og sammenlignet dette med faktisk formuesverdi. Vi har videre brukt forskjellen mellom faktisk formuesverdi og hva den skulle ha vært til å regne ut hvor stort utslag dette gir i spart formuesskatt.

Regnearket med alle bakgrunnstallene kan sees her.

Slik fastsettes formuesverdien:

SSB har en modell som beregner formuesverdien av boligene. Modellen tar hensyn til:

Størrelse
Alder
Boligtype
Beliggenhet

Endringen som er gjort nå er at man har gjort hvert område mindre. Før gikk det på bydel i byene, og kommunenivå ellers, mens det nå er mer finmasket.

Målet er at ligningsverdien skal tilsvare 25% av markedsverdien opp til 10 millioner kroner, og 70% av hver krone over det. Det betyr at en bolig med en markedsverdi på 10 millioner kroner skal ha en ligningsverdi på 2,5 millioner kroner.

Forskjell i formuesverdi

Det første vi har sett på er hvor stort spriket er mellom faktisk formuesverdi og teoretisk formuesverdi, altså det verdien hadde vært om den fulgte prisantydningen på boligen.

For boliger opp til 2 millioner kroner i formuesverdi (tilsvarer markedsverdi på 8 millioner kroner) har de fleste en formuesverdi på eller rundt den teoretiske formuesverdien, markert av den diagonale streken på grafen. Fra rundt 2 millioner kroner i formuesverdi og oppover ser vi helt tydelig en tendens til at flertallet av boligene faller godt under den teoretiske formuesverdien. Vi ser også at jo høyere verdien er desto større er avviket fra den teoretiske formuesverdien, og desto færre boliger er det som er i nærheten av den.

Spart formuesskatt

Når formuesverdien er satt lavere enn den skal fører det også til at man sparer formuesskatt. Vi har sett nærmere på hvor mye man faktisk sparer i formuesskatt, og hvordan det fordeles. Vi har regnet ut hvor mye formuesskatt som utløses av formuesverdien og av den teoretiske formuesverdien, og sett hvor stor forskjell det er mellom disse to. Dette har vi ført opp i en graf etter prisantydning.

Vi har tatt utgangspunkt i en person og ingen annen formue eller gjeld i beregningene her, for enkelthets skyld. Det betyr at alle boliger under 7,6 millioner kroner i markedsverdi automatisk får null kroner i besparelse, da de ikke har høy nok formuesverdi til å utløse formuesskatt.

Grafen viser, ikke overraskende, at de dyrere boligene sparer mer penger på for lav formuesverdi. Den sorte streken på grafen viser hvor stor besparelsen i formuesskatt må være for at boligen ikke utløser en krone i formuesskatt. Som vi ser ligger mange boliger på denne streken, også boliger med høy markedsverdi. Den dyreste boligen som ikke utløser formuesskatt har en markedsverdi på 35 millioner kroner. Dette skulle gitt 181 000 kroner i formuesskatt. Den billigste boligen som utløser formuesskatt har en markedsverdi på 8,3 millioner kroner¹. Det betyr at en bolig med markedsverdi på 8,3 millioner kroner utløser mer i formuesskatt enn en bolig med markedsverdi på 35 millioner kroner. Dette er selvfølgelig det mest ekstreme eksempelet, og de fleste dyre boliger utløser også formuesskatt, om enn mindre enn de skal.

Likevel ser vi en helt klar trend som visert at jo dyrere boligen er desto mindre sannsynlig er det at den utløser rett sum i formuesskatt. Etter 23,5 millioner kroner i prisantydning er det ingen boliger som utløser rett sum i formuesskatt. Fra 35 millioner kroner og oppover sparer alle 80 000 kroner i året eller mer på at verdsettelsen er for lav.

I vår undersøkelse har vi også sett på boliger som har en markedsverdi over 50 millioner kroner, men av hensyn til leselighet er de ikke tatt med i den grafiske fremstillingen over. Det vi ser er at trenden med for lav verdsettelse, og dermed økende spart formuesskatt, fortsetter å øke. For boligene mellom 75 og 90 millioner kroner i markedsverdi ligger besparelsene på mellom 390 000 og 470 000 kroner. For en bolig med markedsverdi på 135 millioner kroner ligger besparelsen på 828 660 kroner, mens for en bolig med markedsverdi på 500 millioner kroner ligger besparelsen på 3,5 millioner kroner.

En graf som går opp til 140 millioner kroner kan sees her, mens en logaritmisk graf som går til 500 millioner kroner kan sees her.

Rammer dette spesielt pensjonister?

I mediene ser det ut som om dette spesielt rammer pensjonister med nedbetalt bolig som har steget kraftig i verdi over flere tiår. Vi har forsøkt å undersøke også dette. Her må det presiseres at dette primært er et Oslo og omegn fenomen. Man har hatt betydelig verdistigning i andre storbyer også, men ikke like kraftige som i Oslo og omegn.

For å analysere dette har vi valgt å fokusere på boligene fra Oslo og omegn. Her har vi valgt å se se på hvor mye formuesskatt som er spart etter byggeår. Hvis dette skal ramme spesielt pensjonister som har eid huset i mange tiår må grafen vise at det er hus bygget mellom 1950 og 1980 som sparer mest i formuesskatt. Også eldre boliger er relevant, da dagens pensjonister kan ha kjøpt eller arvet en eksisterende bolig.

Grafen viser at boligene som er verdsatt for lavt er spredt over hele tidslinjen. Det betyr at enkelte pensjonister som har bodd flere tiår i samme bolig og har nedbetalt lånet, er blant de med lavere formuesverdi enn de skulle hatt. Men de er på ingen måte de eneste. Også boliger bygget så sent som i 2024 har for lav formuesverdi.

Må pensjonister selge boligen sin på grunn av høyere formuesskatt?

Påstanden om at pensjonister i verste fall må selge boligen sin for å ha råd til formuesskatten utløst av boligen har versert i både medier og sosiale medier, men stemmer den egentlig? Det korte svaret er nei, det stemmer ikke. Vi skal gi en kort forklaring på hvorfor vi er så sikre på nettopp dette.

Worst-case er at man går fra å betale 0 i formuesskatt, fordi formuesverdien var satt under minstefradraget, til å betale for den faktiske verdien av boligen. For en bolig med markedsverdi på 22 millioner kroner, vil det bety at man får en økning på 90 000 kroner. Dette er en anseelig sum, men med nedbetalt bolig er det fremdeles mindre enn andre betaler i husleie eller i renter og avdrag på sine boliger. Er boligen gammel og stor kan det likevel påløpe en del kostnader til strøm og vedlikehold som andre ikke har. For enkelte kan dette være mer enn de kan betale med sin pensjon, gitt at disse andre utgiftene er høye.

Hvis det er tilfellet så har man, i motsetning til de fleste andre, en betydelig egenkapital man kan låne penger mot. En bolig med markedsverdi på 22 millioner kroner gir mulighet for et seniorlån på 11 millioner kroner. Det er nok til å betale formuesskatt for boligen til evig tid. For en gjennomsnittlig prisvekst på boliger på 5%, noe som er et nøkternt estimat, betyr at boligen vil stige i verdi med 1,1 millioner kroner i året. Med en formuesskatt på 90 000 kroner, betyr det at egenkapitalen til eieren vil fortsette å stige kraftig, selv om man betaler formuesskatten med å ta opp lån.

Konklusjon

Analysen viser at systemet vi har hatt frem til endringene kom i år, i stor grad har undervurdert verdien av de dyreste boligene. Jo høyere markedsverdi desto større har rabatten vært, både i kroner og i prosent (en graf som viser dette kan sees her). Endringen i hvordan formuesverdien beregnes reduserer disse forskjellene og gjør verdsettelsen mindre tilfeldig. Det reduserer legitimiteten til systemet.

Et skattesystem bør behandle like verdier likt. To boliger med samme markedsverdi bør derfor ha omtrent samme formuesverdi, uavhengig av beliggenhet eller tilfeldige utslag i modellen. Derfor var også endringene som nå har kommet nødvendige.

Vi tar ikke stilling til om nivået på formuesverdien, og dermed formuesskatten som utløses av den, er rett. Vi har kun vurdert om endringene var nødvendige for å få et mer rettferdig system.

Dersom man mener formuesskatten utløst av det å eie bolig er for høy bør det løses gjennom konktrete politiske grep som:

høyere verdsettelsesrabatt
høyere innslagspunkt for den høyere satsen (10 millioner idag)

Det bør ikke løses ved at enkelte får store, tilfeldige rabatter fordi verdien av boligen deres har værst systematisk undervurdert.

1: Enkelte boliger med en markedsverdi under 7,6 millioner kroner utløser også formuesskatt fordi boligene har en for høy formuesverdi. Disse har vi ikke tatt med fordi det er mulig å søke om å få formuesverdien redusert. Grunnen til at det ikke er gjort er høyst sannsynlig at eieren har gjeld på boligen, eller eier den sammen med noen, slik at den uansett ikke utløser formuesskatt.

Page updated

Google Sites

Report abuse